Bismillah...
Selamat datang di website nya Zee Estate
Kami disini sebagai Civil Engineer dan juga Konsultan Properti yang profesional.
Melayani jasa:
1. Perencanaan bangunan meliputi desain dan gambar dan juga perhitungan RAB.
2. Pembangunan sebuah bangunan yang InSyaa Alloh dengan kwalitas konstruksi yang tidak diragukan lagi.
3. Agen Properti berusaha memilihkan properti yang strategis dengan harga sesuai pasaran.
4. Kerjasama Lahan Perumahan
Investasi properti tidak semudah yang
dibayangkan, tentu ada banyak faktor yang harus diperhitungkan, salah satunya
adalah penentuan lokasi properti yang ingin diinvestgasikan.
Nah, berbicara tentang lokasi, di
dalam industri properti ada istilah yang dikenal dengan sunrise properti, yakni
sebuah area atau kawasan yang memiliki potensi yang menjanjikan untuk
berinvestasi properti.
Untuk itu sebelum Anda memutuskan
untuk membeli properti ada baiknya untuk mengenal dan berikut ini adalah
ciri-ciri sunrise properti yang perlu Anda ketahui, seperti dikutip dari
Lamudi, Rabu (29/5/2018):
Daerah yang berkembang
Salah satu ciri sebuah area akan
menjadi wilayah sunrise properti adalah daerah tersebut sedang berkembang, hal
ini dapat dilihat perkembangan demografi, jika kawasan tersebut menjadi tempat
tujuan arus manusia, maka potensi pembangunan di area tersebut akan berkembang.
Infrastruktur
Infrastruktur menjadi tulang punggung
perkembangan properti di suatu daerah, karena akan mempermudah aktivitas
masyarakat. Untuk itu, salah sah satu ciri sebuah kawasan dikatakan sunrise
properti jika tempat tersebut banyak dibangun infrastruktur.
Perkembangan harga tanah
Ciri lainnya adalah kenaikan harga
tanah, jika harga tanah disuatu daerah mengalami kenaikan harga yang di atas 20
persen. Kenaikan harga tersebut bisa terjadi karena banyaknya peminat yang
ingin membeli properti di daerah tersebut.
Kawasan tua tapi stabil
Tidak semua area sunrise properti
merupakan kawasan atau area baru, kawasan tua pun bisa juga dikategorikan jika
kebutuhan properti di daerah tersebut masih tinggi atau masih stabil.
1. Dekat dengan fasilitas umum dan fasilitas sosial Solda Babatan hanya berjarak : - 750 m / 1 menit dari SDN Arjowinangun 2 - 1,5 km / 3 menit dari Kantor Kelurahan dan Puskesmas Arjowinangun - 1,5 km / 3 menit dari Jalan Propinsi Mayjen Sungkono - 1,8 km / 4 menit dari RSIA Refa Husada - 2,2 km / 5 menit dari Kantor Terpadu Kota Malang - 2,2 km / 6 menit dari Islamic Center Kota Malang - 2,7 km / 6 menit dari Pasar Induk Gadang - 2,7 km / 6 menit dari Universitas Terbuka - 2,9 km / 7 menit dari terminal Hamid Rusdi - 3,3 km / 8 menit dari RSUD Kota Malang - 4,6 km / 10 menit dari SMUN 6 & SMPN 10 Kota Malang - 4,8 km / 10 menit dari kantor BNN - 5,6 km / 13 menit dari gudang PT Indomaret - 5,9 km / 12 menit dari SDI Al-Azhar 56 Malang - 5,9 km / 12 menit dari PT Otsuka - 6,3 km / 13 menit dari GOR Kenarok - 6,2 km / 13 menit dari Kecamatan Kedungkandang.
2. Legalitas dijamin aman, SHM masing-masing sudah split 8 unit.
Bagian paling penting pada rumah
adalah pondasi, karena fungsi dari pondasi adalah menahan beban bangunan yang
ada di atas nya. Seiring berjalannya teknologi, saat ini ada banyak jenis
pondasi yang digunakan, masing-masing pondasi tentunya memiliki kelebihan dan
kekurangan. Berikut beberapa jenis
pondasi rumah yang perlu diketahui.
Pondasi batu kali merupakan salah
satu jenis pondasi yang populer digunakan, proses pembuatan pondasi batu kali
juga sangat sederhana, Anda hanya menumpukan batu kali di sisi bangunan
kemudian menempelkannya menggunakan semen.
Kelebihan Pondasi Batu Kali
Karena prosesnya simpel dan tidak
banyak menggunakan bahan material yang rumit, harga pembuatan pondasi batu kali
terbilang sangat murah. Selain itu pondasi jenis ini juga dikenal awet dan
tidak mudah rusak terkena banjir atau gempa.
Kekurangan Pondasi Batu Kali
Bahan baku batu kali ternyata
tidak mudah ditemui terutama di daerah pelosok dataran rendah. Selain itu jenis
pondasi batu kali tidak cocok untuk membangun rumah bertingkat.
Jenis Pondasi Rumah
Telapak
Pondasi telapak merupakan jenis
pondasitelapak atau tapak merupakan
jenis pondasi yang terbuat dari beton bertulang dimana dasarnya berbentuk
persegi empat atau persegi panjang. Pondasi ini sangat cocok untuk hunian
bertingkat.
Kelebihan Pondasi Telapak
Pondasi tapak memiliki keunggulan
proses pembuatan lebih cepat, hal tersebut dikarenakan proses pembuatan pondasi
ini tidak perlu menggali tanah terlalu dalam, selain itu bahan baku yang
digunakan untuk membangun pondasi ini tidak mahal.
Kekurangan Pondasi Telapak
Kekurangan pondasi ini adalah
tidak semua tukang bangunan memahami proses pembuatan pondasi tapak.
Jenis Pondasi Rumah
Plat Beton Lajur
Kemudian ada pondasi yang namanya
plat beton lajur. Sifatnya lebih kuat karena semua bagian yang ada memakai
beton tulang. Ukuran lebar pelat lajurnya sekitar 70 hingga 120 sentimeter.
Karena ukurannya hampir sama, pondasi ini sering dipakai sebagai pengganti
pondasi batu belah jika bahan batu sulit didapat.
Kelebihan dan Kekurangan Pondasi
Plat Beton Lajur
Kelebihan yang dimiliki, biayanya
lebih murah dan hanya butuh galian yang sedikit sebab hanya dibuat pada titik
untuk membuat kolom. Jika ada bencana gempa atau angin yang keras, pondasi ini
lebih kuat menahan goncangan yang muncul. Sedang kelemahannya, waktu yang
dibutuhkan untuk membuatnya lama terutama pada pembuatan cetakan dan bekisting
serta pengeringan. Dan yang lebih rumit lagi, kerangka besinya harus dibikin
dari permulaan.
Jenis Pondasi Sumuran
Jenis lainnya adalah pondasi
sumuran, yaitu pondasi yang pengecorannya dilakukan di tempat secara langsung
memakai batu belah dan beton. Pekerjaannya diawali dengan penggalian tanah yang
ukuran diameternya 60 hingga 80 sentimeter dengan kedalaman delapan meter.
Pondasi ini sering digunakan untuk membuat gedung bertingkat yang lokasinya
berada di lahan sempit.
Kelebihan Pondasi Sumuran
Kelebihannya adalah pembuatannya
tidak membutuhkan alat berat sehingga biayanya jadi lebih irit.
Kekurangan Pondasi Sumuran
Kekurangannya yaitu pertama
kualitasnya sulit dikontrol karena letaknya di dalam tanah dan tidak cocok
untuk tanah yang berlumpur. Dan meski kondisi tanahnya bagus, tapi
penggaliannya agak sulit dilakukan.
Jenis Pondasi Bored
Pile
Bored pile merupakan jenis
pondasi yang menggunakan beton bertulang yang dimasukan ke dalam lubar bor.
jenis sangat cocok digunakan untuk bangunan bertingkat, karena memiliki
kekuatan yang cukup baik.
Kelebihan Pondasi Bored Pile
Kelebihan penggunakan pondasi
Bored Pile adalah proses pembuatannya yang murah. Hal tersebut disebabkan
minimnya penggunaan beton.
Kekurangan Pondasi Bored Pile
Kekurangan pondasi jenis ini
adalah banyaknya peralatan yang digunakan seperti harus memiliki mesing
pengemboran, selain itu proses pembuatan pondasi ini juga harus hati-hati
karena jika salah akan membuat pondasi malah menjadi keropos.
Pondasi Rumah Cakar
Ayam
Pondasi rumah cakar ayam
merupakan salah satu pondasi yang populer digunakan, sesuai namanya pondasi ini
memang menyerupai bentuk cakar ayam, bentuk tersebut dibuat dari besi beton
yang dan ditanam di dalam tanah dengan kuat. Jenis pondasi ini sangat cocok
digunakan pada tanah yang lembek, seperti tanah bekas sawah atau rawa.
Keunggulan Pondasi Cakar Ayam
Pondasi jenis ini memiliki
keunggulan struktur yang kokoh dan sangat cocok untuk jenis tanah yang lembek
dan berair. Selain itu jenis pondasi ini berisi beton padat yang kuat sehingga
tidak ada celah untuk masuknya air.
Kekurangan pondasi cekar ayam
Kekurangan pondasi cakar ayam
adalah harga pembuatannya cukup mahal. Hal itu dikarenakan peralatan dan proses
pembuatannya cukup rumit.
Status
kepemilikan tanah menjadi bukti tertulis yang mendapatkan pengakuan hukum.Keseluruhan hak atas tanah dibukukan dalam
bentuk Sertifikat yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).BPN mengeluarkan duplikat kepada pemilik
tanah untuk mencegah risiko di kemudian hari, seperti: sertifikat hilang,
terbakar, maupun sertifikat ganda.
Di
Indonesia, status kepemilikan tanah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA) No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. Jenis status kepemilikan tanah
ada beberapa tingkatan, yaitu:
1.
Hak Milik (right of ownership) - SHM (Sertifikat Hak Milik)
Hak
milik merupakan hak individual primer yang bersifat perdata, terkuat, dan
terpenuh yang bisa dimiliki turun-temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya, atas
kepemilikan tanah pada kawasan dengan luas tertentu yang telah disebutkan dalam
sertifikat tersebut. Di atasnya bisa dibebani hak sekunder yang lebih rendah,
seperti: HGB, HGU, HP, Hak Sewa, dan Hak Numpang Karang. SHM dapat
dipindahtangan melalui mekanisme jual-beli dan riwayat pembeli-penjual selalu
tercatat dalam lembar SHM. SHM dapat dijadikan jaminan utang sebagai sarana
pembiayaan dengan dibebani hak tanggungan. SHM dapat dihapus apabila tanah
tersebut jatuh ke tangan Negara karena pencabutan hak, penyerahan sukarela oleh
pemiliknya, tanah tersebut ditelantarkan dalam jangka waktu tertentu, atau
tanah tersebut musnah karena bencana alam. Nilai tanah dengan SHM lebih tinggi
dibanding SHGB dan nilainya berkembang seiring hukum permintaan dan penawaran.
2.
Hak Guna Bangunan (right of build) - SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)
HGB
merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang
dimiliki oleh pihak lain dalam jangka waktu maksimum 30 tahun dan dapat
diperpanjang selama 20 tahun. Jika sudah lewat masanya, pengguna hak ini dapat
mengajukan pembaruan hak selama 30 tahun lagi. HGB dapat dipindahtangankan.
SHGB hanya bisa didapatkan oleh WNI dan perusahaan yang didirikan di bawah
hukum Indonesia dan berdomisili di Indonesia.
Dengan
berlakunya UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, maka jangka waktu HGB
diperpanjang, berdasarkan Pasal 22 ayat (1) huruf b, yaitu: “Hak Guna Bangunan
dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan cara dapat
diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan
dapat diperbarui selama 30 (tiga puluh) tahun.”
Status
SHGB dapat ditingkatkan menjadi SHM sesuai ketentuan yang berlaku.SHGB juga
dapat menjadi jaminan kepada pihak ketiga dan dapat digunakan dalam penyertaan
modal. HGB dapat dicabut jika tanah tersebut dibutuhkan untuk pembangunan
kepentingan umum.
3.
Hak Guna Usaha (right of use) – SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha)
Hak
yang diberikan hanya kepada Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berdomisili di Indonesia untuk mengusahakan tanah yang dikontrol langsung
oleh negara untuk waktu tertentu.Pada umumnya tanah tersebut merupakan tanah
negara yang digunakan sebagai hutan tanaman industri, perkebunan, perikanan,
atau pertanian. HGU hanya dapat diberikan atas tanah seluas minimum 5 ha,
dengan catatan jika tanah yang bersangkutan lebih luas dari 25 ha, maka
investasi Sistem Penguasaan Tanah dan Konflik serta pengelolaan usaha secara
baik akan diberlakukan. HGU bisa dipindahtangankan. Jangka waktu HGU maksimum
25 tahun. HGU dapat dijadikan kolateral pinjaman dengan menambahkan hak
tanggungan (security title).
4.
Hak Pakai (HP)
Hak
pakai adalah hak untuk memanfaatkan, dan/atau mengumpulkan hasil dari tanah
yang secara langsung dikontrol oleh negara atau tanah yang dimiliki individu
lain yang memberi pemangku hak wewenang dan kewajiban sebagaimana dijabarkan di
dalam perjanjian pemberian hak. Hak pakai dapat diberikan untuk jangka waktu
tertentu, atau selama tanah dipakai untuk tujuan tertentu, dengan gratis, atau
untuk bayaran tertentu, atau dengan imbalan pelayanan tertentu. Selain
diberikan kepada WNI, hak pakai dapat diberikan kepada WNA yang tinggal di
Indonesia.
Selain
itu, hak pakai juga bisa diberikan kepada instansi atas tanah negara, tanah hak
pengelolaan serta tanah milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku, dan dapat
dipindahtangankan jika mendapat izin dari pejabat yang berwenang.
5.
Hak Satuan Rumah Susun – SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun)
SHSRS
berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal / rumah susun /
apartemen yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama.Pengaturan
kepemilikan bersama ini digunakan sebagai dasar kedudukan atas benda tak
bergerak yang menjadi objek kepemilikan di luar unit, seperti: taman, tempat
parkir, sampai area lobi.
Tanah
ini merupakan tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau
disertifikasi pada Badan Pertanahan setempat.Girik bukan tanda bukti atas kepemilikan
tanah, melainkan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak (PBB) dan
pengelola tanah milik adat atas bidang tanah tersebut serta bangunan di
atasnya.
7.Hak Sekunder / Derivatif
Hak
ini dibebankan atas hak tanah yang sudah ada. Hak ini timbul karena perjanjian
antara pemilik tanah sebagai pemegang hak primer dan calon pemegang Hak
Sekunder.
Yang
termasuk hak atas tanah ini adalah :
Hak
sekunder yang ditumpangkan di atas hak lain yang memiliki derajat lebih tinggi,
seperti HGB, HGU, dan Hak Pakai di atas tanah Hak Milik.
Hak
Sewa di atas tanah Hak Milik / HGB / HGU (right of lease building)
Hak
Sewa atas tanah pertanian.
Hak
membuka tanah (right of clear land) dan memungut hasil hutan (right to harvest
forest product). Hak ini hanya bisa didapat oleh WNI dan diatur oleh Peraturan
Pemerintah.Kepemilikan hak ini tidak
berarti bisa mendapatkan hak milik (right of ownership) atas tanah yang
bersangkutan.
Hak
usaha bagi hasil.
Hak
menumpang (Hak Numpang Karang),
Hak
Jaminan atas tanah yang terdiri dari gadai dan Hak Tanggungan.
Hak
Tanggungan tercantum dalam Undang-Undang No.4 Tahun 1996 sehubungan dengan
kepastian hak atas tanah dan objek yang berkaitan dengan tanah (Security Title
on Land and Land-Related Objects) dalam kasus hipotek.
Pernyataan
dari pihak kreditur (bank) kepada kantor pertanahan (BPN) setempat untuk
melepas Hak Tanggungan atas tanah dan atau bangunan di sertifikat milik
peminjam (debitur) karena pinjaman sudah lunas dikenal dengan istilah .
8.
Hak lain-lain yang sifatnya sementara, seperti :
Hak
guna air
Hak
pemeliharaan dan penangkapan ikan
Hak
guna ruang angkasa
Jadi,
sebenarnya yang menjadi acuan nilai tanah bukanlah NJOP (Nilai Jual Objek
Pajak), melainkan status kepemilikan hak atas tanah tersebut.Sebagai pemilik tanah atau pun calon pembeli,
sebaiknya lebih kritis dan memperhatikan jenis sertifikat atas tanah tersebut.
Keabsahan sertifikat bisa dicek pada Badan Pertanahan Nasional setempat agar
tidak terjadi penipuan dan sertifikat ganda.
Transaksi jual beli tanah dan rumah tidak hanya mengenai harga tanah dan rumah. Tahukah Anda, ada komponen
pajak dalam kegiatan transaksi tersebut? Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) adalah salah satu jenis pajak yang harus dibayar saat membeli
rumah atau tanah.
Pungutan ini dibayar oleh pembeli
atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, mirip dengan PPh bagi penjual,
sehingga baik pihak penjual atau pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab
untuk membayar pajak.
Menurut Undang-Undang No. 28
Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTP dinyatakan salah
satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.
Besar Tarif BPHTB
Besarnya mencapai 5% dari harga
jual yang telah dikurangi dengan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak). Besar NJOPTKP berbeda besarannya pada setiap wilayah. Namun
berdasarkan Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4, ditetapkan besaran
paling rendah sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.
Perhitungan Tarif BPHTB
Rumus dasar untuk hitung tarif
BPHTB adalah sebagai berikut.
5% x (NJOP – NPOPTKP)
Contoh kasus:
Pak Doni membeli sebuah rumah
dengan luas tanah 500 m2 dan luas bangunan 200 m2. Berdasarkan NJOP, harga
tanah Rp 1.000.000 per m2 dan harga bangunan sebesar Rp 1.500.000 per m2. Maka,
perhitungan tarif BPHTB nya adalah:
NJOP =
Harga tanah: 500 m2 x Rp 1.000.000
= Rp 500.000.000
Harga bangunan: 200 m2 x Rp 1.500.000
= Rp 300.000.000
Jumlah harga NJOP= harga tanah + harga bangunan
= Rp 800.000.000
NPOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak
Tidak Kena Pajak)
Misalnya Rp 60.000.000
Maka,
BPHTB = 5% x (Rp 800.000.000 –
Rp60.000.000)
= 5%x Rp 740.000.000
= Rp 37.000.000
Jadi, tarif BPHTB yang harus
dibayar Pak Doni adalah sebesar Rp 37.000.000.
Pembayaran BPHTB Melalui Online
Pada era serba digital saat ini,
pembayaran BPHTB dapat dilakukan secara online untuk kemudahan dan pencegahan
manipulasi harga tanah agar tidak dikenakan BPHTB. Cara ini juga memudahkan
notaris dalam mencari informasi transaksi pembayaran BPHTB hingga beberapa
tahun ke belakang.
Beberapa kota yang menyediakan
aplikasi e-BPHTB antara lain Bogor, Depok, Cirebon, Bandung, Pekanbaru, dan
Batam.
Itulah ulasan singkat mengenai
perhitungan tarif BPHTB. Sebagai warga negara yang baik, ada baiknya apabila
kita taat bayar pajak, mengingat sudah banyak pembayaran pajak yang dapat
dilakukan secara online.
Apabila Sobat berminat mencari
tahu informasi mengenai investasi property lainnya, segera kunjungi
zee-estate.com.
